Para transformar un inmueble de gran tamaño en dos o más viviendas independientes en Madrid, no basta con dividirlas físicamente. La segregación de un piso es un proceso técnico, jurídico y administrativo que requiere un proyecto de arquitectura formal y el cumplimiento estricto de la normativa municipal vigente.
Si eres propietario o inversor y buscas maximizar la rentabilidad de una finca en la capital, desglosamos los requisitos clave, las trabas habituales y el proceso para ejecutar una segregación con éxito.
1. Requisitos urbanísticos del Ayuntamiento de Madrid
El primer filtro para determinar si un piso se puede segregar reside en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y las normas de habitabilidad municipales:
Superficie mínima por vivienda resultante: Cada nueva casa debe cumplir con la superficie mínima exigida en la última revisión del PGOU de Madrid: 40 m² útiles.
Vivienda exterior: Todas las viviendas resultantes deben disponer de más de 3 m de fachada en los cuales exista un hueco de una pieza habitable con superficie mayor de 12 m² .
Altura libre: Debe mantenerse una altura mínima libre de suelo a techo de 2,50 metros en piezas habitables (admitiendo 2,20 metros en cocinas, pasillos y baños).
Independencia física total entre ambas viviendas.
Independencia de instalaciones total entre ambas viviendas (acometidas, fontanería, saneamiento, electricidad, etc.)
Siendo piezas habitables: cocinas, salones, comedores y dormitorios.
2. El filtro legal: La Comunidad de Propietarios y el Registro
Antes de redactar el proyecto técnico, es imprescindible verificar el marco legal del edificio:
Estatutos de la comunidad: Revisa si la división horizontal o los estatutos del edificio prohíben explícitamente la segregación. Si los estatutos no dicen nada al respecto o lo autorizan, no necesitarás la aprobación unánime de los vecinos.
Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Si los estatutos exigen aprobación o si se modifican elementos comunes (como alterar la puerta de entrada principal o tocar bajantes de la finca), se requerirá la aprobación de la Junta de Propietarios por mayoría cualificada (3/5 partes de cuotas y propietarios).
3. Fases del proceso: Del proyecto a la nueva escritura
El trámite completo de segregación requiere coordinar la parte técnica con la legal en cuatro etapas diferenciadas:
Paso 1: Estudio de viabilidad técnica y urbana
Un arquitecto analiza los planos originales del inmueble, las normas urbanísticas de la zona y la viabilidad técnica para asegurar que ambas viviendas resultantes cumplan la normativa de habitabilidad y que sean viables a nivel físico.
Paso 2: Proyecto técnico y Licencia de Obras
Se redacta el Proyecto de Segregación y Reforma, tramitado habitualmente a través de una ECU (Entidad Colaboradora Urbanística) o mediante licencia/declaración responsable en el Ayuntamiento de Madrid.
Paso 3: Ejecución de la obra de redistribución
Ejecución de los trabajos de albañilería, fontanería, electricidad e insonorización para independizar por completo los dos espacios.
Paso 4: Escritura pública e inscripción registral
Una vez finalizada la obra y obtenida la Licencia de Primera Ocupación / Certificado de Final de Obra, se firma la escritura de segregación ante Notario y se inscriben las nuevas fincas independientes en el Registro de la Propiedad.
4. ¿Cuánto cuesta segregar un piso en Madrid?
El coste total varía sensiblemente en función de la superficie del inmueble y el estado de sus instalaciones, pero los honorarios y tasas administrativos suelen estructurarse de la siguiente manera:
Obra de reforma e independización (70% - 80% del total): El coste de la obra física. Incluye demolición, redistribución y separación de viviendas, redefinición e independización de instalaciones y nuevos acabados de ambas viviendas.
Proyecto de arquitectura y dirección de obra (8% - 12% del total): Honorarios profesionales del Arquitecto por el estudio previo de viabilidad, redacción del proyecto técnico de segregación y Dirección de la Obra.
Gestión administrativa, licencias y tasas municipales (5% - 8% del total): Incluye el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), la tasa urbanística del Ayuntamiento de Madrid o la tramitación de la gestión a través de una ECU (Entidad Colaboradora Urbanística).
Gastos notariales y registro de la propiedad (4% - 6% del total): Costes derivados de la elevación a escritura pública de la división horizontal/segregación e inscripción de las dos nuevas fincas independientes en el Registro de la Propiedad.
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